Existuje dobrý dôvod, prečo sa každý týždeň naladia milióny ľudí, aby sledovali Fixer Upper, Flip alebo Flop, Rehab Addict a This Old House. Či už majú záujem o obracanie domu, renováciu alebo programy zamerané na realitných agentov, Američania majú jednoznačne posadnutosť bytovým priemyslom a kariérou, ktorá sa okolo neho točí. Zaujímajú nás však nielen televízne programy. Podľa správy GALLUP je nehnuteľnosť medzi Američanmi najobľúbenejšou investíciou. V skutočnosti 34 percent ľudí tvrdí, že je to najlepšia dlhodobá investícia.
Aby sme lepšie pochopili, ako ľudia zarábajú peniaze na trhu s nehnuteľnosťami na bývanie (a popri tom odhalili niektoré významné mylné predstavy o televízii), rozprávali sme sa so štyrmi ženami, ktoré urobili pôsobivé sumy prostredníctvom rôznych druhov realitných projektov. Či už ide o vedľajší ruch alebo o ich plnohodnotnú kariéru, robia to skutoční ľudia - nie televízne hviezdy.
Adela Mizrachi, 41, Flipper
Poloha: predmestia Chicaga
Povolanie: Manažér komunikácie a blogger na stránke Read My Flips
Počet nehnuteľností: 2 (momentálne)
Roky v oblasti nehnuteľností: 1.5
Doteraz zarobené peniaze: 117 000 dolárov
Čo vás prilákalo do nehnuteľností? Vždy som videl majetok ako základ dlhodobého bohatstva. Jazdia po ekonomických vzostupoch a poklesoch o niečo lepšie. Je to vlastnosť, pôda - niečo vlastníte. Nie je to ako zásoby, ktoré naozaj neviete, čo vlastníte.
Ako si začal? Môj priateľ John a ja sme začali chodiť a on sa predtým otočil. Je licencovaným realitným agentom v Mark Allen Realty. Do šiestich mesiacov od dátumu, kedy sme spolu chodili, sme kupovali našu prvú nehnuteľnosť a obracali ju spolu.
Je dôležité mať partnera? Bez Johna by som to nedokázal. Vykonáva všetky analýzy trhu a robí veľa práce - takto sme ušetrili veľa peňazí. Je to práca na plný úväzok medzi nami dvoma.
Najnáročnejšia časť: Najväčšou prekážkou je prechod od nuly k jednej nehnuteľnosti. Akonáhle ste prešli prvým, objaví sa toľko poznatkov, že je úplne jasné, či stojí za to to znova urobiť. Teraz uvádzame ponuky.
Nájdenie spoľahlivých a primeraných dodávateľov je ďalšou veľkou výzvou - je to skoro ako dva opačné konce spektra. Ak sú spoľahlivé, s najväčšou pravdepodobnosťou účtujú oveľa viac.
A proces povoľovania môže byť ohromujúci. Nemyslím si, že veľa ľudí rozumie tomu, ako byrokratické dediny môžu byť. Napríklad vydáme doklady o povolení a vrátenie všetkého trvá mesiac až šesť týždňov. A vy sa nemôžete dotknúť domu skôr, ako získate povolenie.
„Mal by som napísať knihu s názvom„ Čo ti HGTV nepovie. ““
Koľko peňazí potrebujete, aby ste mohli začať: Mal by som napísať knihu s názvom Čo vám HGTV nepovie . To, čo ma zblázňuje, sú ich rýchle výpočty. Existujú náklady na držbu, dane, poistenie, úroky - všetky tieto veci sa sčítajú. Nezohľadňujú tiež náklady na realitné kancelárie. V dome, ktorý sme prevrátili a predali za 275 000 dolárov, som utratil 13 760 dolárov za náklady na realitné kancelárie.
Mali by ste rozpočet na záverečné náklady na nákup, ktoré sú 1, 5 percenta z kúpnej ceny, konečné náklady na predaj, ktoré predstavujú 1, 5 percenta z hodnoty po oprave (ARV), poplatky za realitné kancelárie, ktoré predstavujú 5 percent z hodnoty ARV, a náklady na držbu, ktoré pokrývajú dane, poistenie, poplatky a úroky, ktoré zvyčajne odhadujem medzi 1 000 - 1 500 $ mesačne. Potom musíte toto všetko pripočítať k nákladom na nehnuteľnosť a nákladom na renováciu. Zvyčajne robíme 5-10 percentný nárazník na neočakávané náklady, ktoré vzniknú počas renovácie. A musíte sa opýtať sami seba, môžem si dovoliť prísť o peniaze? pretože sa to môže stať.
Najlepšie tipy pre začiatočníkov: Zdvojnásobte čas, ktorý si myslíte, že naň budete musieť stráviť. Ak si myslíte, že to bude trvať mesiac, zmeňte to na dva. A váš prvý projekt bude vždy trvať oveľa viac času, pretože stále skúšate vody a potom, keď viete, čo sa vám páči, jednoducho to zopakujete z domu do domu.
Jamie Crouch, 33 rokov, agent a správca nehnuteľností
Miesto: Tulsa, Oklahoma
Povolanie: Realitný maklér, podnikateľ a správca nehnuteľností
Počet nehnuteľností: 4 (vrátane jej vlastného domu) plus 35, ktoré spravuje
Roky v oblasti nehnuteľností: 14
Doteraz zarobené peniaze: 200 000 dolárov +
Čo vás prilákalo do nehnuteľností? Keď dlhodobo vlastníte nehnuteľnosť, nazývame ju budíčkom, pretože keď sa prebudíte, zarábate vlastníctvom nehnuteľností na prenájom. Vytvárajú príjem bez toho, aby ste museli pracovať. Je to pekný vedľajší zdroj a môže to urobiť každý. Namiesto toho, aby som mal 401 tis., Môj dôchodok bude naším investičným majetkom. Keď sa dostanem do dôchodkového veku, vyplatí sa im, takže všetok tento peňažný tok z nájomného bude tým, čo urobím pre svoj dôchodok.
Ako si začal? Nehnuteľnosť je v mojej krvi. Keď som bol malý, rodičia vlastnili nájomné a vo veku 19 rokov sa pýtali, či by som ich chcel začať spravovať. Keď som chodil na vysokú školu, mal som maličkosti v oblasti nehnuteľností a získal som licenciu na nehnuteľnosti.
Začali sme stavbou vlastného majetku (môj manžel je zmluvným dodávateľom), a potom predajom tohto domu sme boli schopní zarobiť dosť peňazí na to, aby sme ich položili a začali investovať do nehnuteľností.
Je dôležité mať partnera? Môj manžel je moja slobodná práca. Je veľmi užitočný a pracuje pre obchodnú zmluvnú spoločnosť.
Najnáročnejšia časť: Najťažšia časť pre mňa bola začatie. Pred rokom 2008 bol úverový priemysel oveľa iný. Teraz viac veriteľov požaduje približne o 20 percent menej, takže ak máte hotovosť, je naozaj ťažké začať.
Najlepším spôsobom, ako začať, je premeniť váš domov na nehnuteľnosť, keď ste pripravení sa presťahovať - takto to robí väčšina ľudí, pretože je ťažké prísť s požadovanými 20 percentami dole. Akonáhle začnete, bude to nekonečne jednoduchšie.
„Ak o tom nič nevieš a slepo do toho skočíš, jeden zlý obchod ťa úplne zničí.“
Najviac prospešná časť: Je ťažké pestovať svoje bohatstvo a nehnuteľnosť bola pre môjho manžela skvelým zdrojom, aby som to urobil. Začali sme investovať do našich dvadsiatych rokov.
Koľko peňazí musíte začať: Závisí to od mnohých faktorov. Nehnuteľnosť nie je rezaná a suchá. Každá dohoda je iná. Odporúčam pravidlo 50 percent: Ak máte nehnuteľnosť, o ktorú máte záujem, môžete preskúmať, za koľko by si prenajala, a potom asi 50 percent z tohto nájomného bude určených na výdavky, poistenie, opravy atď. Potom určíte, aká bude vaša hypotekárna splátka a či budú peňažné toky, a vy zarábate peniaze, potom je potrebné sa na to pozerať ďalej.
Najlepší tip pre začiatočníkov: Musíte zistiť, čo má nehnuteľnosť urobiť pre vás. Prajete si, aby to bol váš dôchodkový plán a ktorý by vám pomohol doplniť? Snažíte sa rýchlo zarobiť? Musíte zistiť, aký máte cieľ, a potom nájsť niekoho vo svojom okolí, mentora, ktorý vás môže sprevádzať a vysvetliť príčiny a výstupy.
Tiež by ste sa chceli uistiť, že máte dobrý tím - mať dodávateľa, ktorého poznáte a ktorému dôverujete, CPA, ktorý vás prevedie daňami, správcu nehnuteľnosti, ak ho nechcete spravovať sami, a realitný agent, ktorý sa špecializuje na investície. Ak o tom nič nevieš a slepo na to skočíš, potom ťa zlý obchod úplne zlikviduje.
Nichole Stohler, 44, podnikateľ
Miesto: Scottsdale, Arizona
Povolanie: Podnikateľ, Rodinný dom a Investor do hotela
Počet nehnuteľností: 1 hotel a 3 domy
Roky v oblasti nehnuteľností: 8
Doteraz zarobené peniaze: „Svoju počiatočnú investíciu sme v roku 2012 štvornásobne zvýšili do štyroch rokov.“
Čo vás prilákalo do nehnuteľností? Boli sme o dva roky manželmi; Skutočne sme nemali peniaze, takže som trávil veľa času čítaním kníh o osobných financiách a týmto procesom som narazil na otca chudobného . Okamžite som sa zaregistroval, aby sme išli na seminár o nehnuteľnostiach, aby sme sa dozvedeli viac o investovaní, a hneď sme na to skočili.
Ako si začal? Zistili sme, že univerzita v našom meste vlastní niekoľko nehnuteľností, ale nechcela ich spravovať, takže sme ich všetky dostali na financovanie predajcu. Nemuseli sme brať úvery, ale museli sme prísť s akontami a na to sme použili zálohy na kreditné karty. Naozaj sme nevedeli, čo robíme. Realita je taká, že seminár vás rozladí, ale nejde o praktické riadenie a to, čo v ňom skutočne súvisí. Bolo ich toľko kusov, ktorým sme nerozumeli.
V tom sme neboli úspešní. Nakoniec sme museli vracať nehnuteľnosti, v tom čase sme prišli o peniaze a mali sme dlh z záloh na kreditné karty. V noci som sa zobudil, nebol som schopný spať a premýšľal, ako sme sa vyšplhali z tejto diery. Naším riešením bolo predať náš dom a nastúpiť s rodičmi.
Už dlho sme neinvestovali. Potom v roku 2011 som dostal chybu znova a myslel som si, že môžeme urobiť lepšiu prácu. Už druhýkrát sme boli úspešní, ale nikdy sme nezabudli na to, čo sme na začiatku prešli.
"V noci som sa zobudil, nespal som a premýšľal, ako sme z tejto diery vyliezli."
Je dôležité mať partnera? Nemyslím si, že je to potrebné, ale pomáha zdieľať pracovné zaťaženie.
Najvýhodnejšia časť: Pomoc ľuďom. Môj manžel je skutočne hrdý na jedného z našich správcov nehnuteľností. Urobil niekoľko chýb skôr v živote a slúžil čas vo väzení za nenásilné zločiny, takže mu nikto nemal šancu. Môj manžel videl, že je tvrdý robotník a niekto s vodcovskými schopnosťami, a tak mu pomohol naučiť sa laná. A keď sme tento majetok predali, môj manžel veľmi doporučil toho istého pána novým majiteľom, vzali ho, zvýšili jeho plat a teraz spravuje tri nehnuteľnosti.
Koľko peňazí potrebujete na to, aby ste mohli začať: Chystáte sa žiť v nehnuteľnosti alebo už máte svoje vlastné primárne bydlisko a kúpite si ho iba ako investíciu do nehnuteľnosti? To je naozaj dôležité rozhodnutie, pretože ak sa chystáte bývať v objekte, môžete získať pôžičku FHA (federálna správa bývania), pôžičku VA (záležitosti veteránov) alebo pôžičku s veľmi malými peniazmi. Ak je to pravda, VA nemá žiadne peniaze.
Závisí to od trhu, ale práve teraz potrebujete okolo 25 percent nákupnej ceny. Pre väčšinu krajiny by ste si dnes mohli dom dom postaviť okolo 200 000 dolárov a na to budete potrebovať 25 percent. Budete tiež potrebovať nejaké rezervy.
Najlepšie tip pre začiatočníkov: Nehnuteľnosť je dobrá, stojí za to, ale nie je dokonalá, takže svoje očakávania získajte na správnej úrovni. Plánujte pomalú výstavbu - možno jednu nehnuteľnosť ročne.
Požiadajte tiež o pomoc. Väčšina ostatných investorov vám pomôže - choďte do komunitnej skupiny alebo na stretnutie. A BiggerPockets.com odovzdáva jeden z najcennejších bezplatných zdrojov pre každého, kto chce investovať do nehnuteľností.
Keisha Blair, 40, prenajímateľ
Miesto: Ottawa, Kanada
Povolanie: prenajímateľ, podnikateľ
Počet nehnuteľností: 3 (2 v Kanade a 1 v New Yorku)
Roky v oblasti nehnuteľností: 10
Doteraz zarobené peniaze: poskytol mi druh finančnej slobody, keď viem, či by som si mohol vziať voľno, ako by som mohol. Po smrti môjho manžela som si vzal jeden rok neplatenú voľno a nehnuteľnosť bola za tým. Jedným z dôvodov, prečo si môžem dovoliť umiestniť svoje tri deti do súkromnej školy, je skutočnosť, že ide o nehnuteľnosť.
Ako si začal? Začal som pred desiatimi rokmi, keď som si uvedomil, že dôchodky zamestnávateľov neposkytujú to, čo by mohli byť. Začali sme investovať do nehnuteľností, aby sme túto medzeru napravili. V tom čase som sa naozaj netýkala myšlienky zásob. Mal som väčší záujem o konkrétne investície, ktoré som videl. Nehnuteľnosť bola jedným z tých hmotných aktív, ktoré som mohol každý deň jazdiť a pozerať sa na ne. Začali sme malé s jedným bytom, ktorý bol v našej oblasti a nebolo by ťažké prenajať ho, pretože to bolo v oblasti, ktorá bola v blízkosti škôl, parkov, autobusových zastávok a niekoľkých zariadení.
Je dôležité mať partnera? Keď môj manžel žil, začal som investovať do nehnuteľností. Urobili sme to spoločne. [Keď zomrel] rozhodol som sa ponechať si vlastnosti a ísť na to sám. Ponechal som si všetky svoje investície a je to to najlepšie, čo som kedy urobil. Chcel by som povzbudiť slobodné ženy alebo dokonca vdovy, aby považovali nehnuteľnosť za investíciu. Môže sa to urobiť samostatne.
„Keď sa život náhle zmení, máš rád, ďakujem bohu, že mám tieto investície. Ženy by mali premýšľať o diverzifikácii svojich investícií. Vždy je dobré byť pripravený.“
Najnáročnejšia časť: Keď môj manžel zomrel, bolo to skutočne náročné. Väčšinu práce by robil v súvislosti s majetkom a jeho udržiavaním. Bol tiež CPA, takže účtovanie by mal robiť daňový čas. Nakoniec som si najal správcu nehnuteľnosti. Bolo to drahšie, ale pohodlnejšie.
Ďalšou vecou, ktorú považujem za výzvu, sú voľné pracovné miesta. Povedzme, že máte neobsadené miesto na šesť mesiacov, musíte túto nehnuteľnosť niesť tak dlho, bez toho, aby ste mali akýkoľvek príjem. A s voľnými pracovnými miestami prichádza obrat a potreba znovu pripraviť nehnuteľnosť pre nových nájomcov. Obrat je nákladný.
Najvýhodnejšia časť: Flexibilita pri oddychovaní, starostlivosti o malé deti alebo pri sledovaní iných záujmov alebo kariéry. Nechcel som do toho ani premýšľať o týchto veciach, ale potom môj manžel zomrel, keď mi bolo 31 rokov. Keď sa váš život náhle otočí, potom ste ako, vďaka bohu, že mám tieto investície, pretože mi to pomôžu prijať starostlivosť o deti. Ženy by mali myslieť na diverzifikáciu svojich investícií. Nikdy to nevieš a vždy je dobré byť pripravený.
Koľko peňazí potrebujete na to, aby ste mohli začať: Potrebujete dostatok finančných prostriedkov a finančnú podušku. Existujú rôzne spôsoby, ako to dosiahnuť - pákový efekt, refinancovanie, HELOC (úverová linka vlastného kapitálu). Ale nech je to čokoľvek, príliš sa nezaujímajte.
Je ťažké určiť číslo, ale musíte mať dosť na zálohu a údržbu. Na údržbu som vyčlenil malú sumu, napríklad 150 dolárov mesačne. Len toľko, že ak sa niečo stane, ak nastane núdzový stav, môžem ho financovať.
Mali by ste tiež rozpočet na tri až šesť mesiacov bez nájomcu. Vo väčšine prípadov skončíte s majetkom bez nájomcov a nemôžete inzerovať pre nájomcov až po dátume uzávierky, takže vás vráti možno o štyri mesiace - najhorší prípad, šesť mesiacov. Možno zistíte, že nie sú ideálne a musíte ich odmietnuť, pretože si myslíte, že to nemusí fungovať. Musel som sa vzdať príjmu, aby som mohol nájsť správneho nájomcu.
Najlepším tipom pre začiatočníkov: Moja najlepšia rada je pozrieť sa do oblastí, v ktorých ceny nehnuteľností nielen rastú, ale budú atraktívne aj pre nájomcov - okolo univerzít, v blízkosti podnikov, na chodbe v centre mesta. Aj keď to býva o niečo drahšie, rozhodne to vyjde, pretože riziko neobsadenosti a obratu je nižšie. A nikdy neinvestujem do nehnuteľnosti, v ktorej by som nežil.
